История сделки моего ученика Алексея Монина.

Алексей не первый раз привлекает средства инвестора по стратегии, как я давал в Курсе.

Цена победы в торгах: 3 287 329 р.

Цена продажи: 4 000 000 р.

Общие допрасходы: 90 250 р.

Прибыль: 622 421 р;

Срок продажи: 90 дней;

Доходность в годовых: +74,7%
Доходность в сделке: +18,4%

Двухкомнатная квартира в новом "навороченном" доме в г. Смоленске.

"Добрый день. Хочу поделиться победным кейсом - двухкомнатная квартира в новом "навороченном" доме в г. Смоленске. Квартира от застройщика с предчистовым ремонтом.

Всего продавалось 5 квартир в этом доме. Брал без осмотра. Для уточнения интересующих вопросов (конкурсный на месте тоже не был и ответов на них не знал) позвонил по объявлению на Авито, которое разместили местные риэлторы и предлагали эти квартиры к покупке, как будто они уже принадлежат их клиентам. Выяснил, в чем отличие каждой из продаваемых квартир, изучил планировки и принял решение торговаться за квартиру, расположенную на 2 этаже дома. Несмотря на то, что окна выходили на крышу подьезда, планировка этой квартиры мне показалась самой удачной.

Начальная цена на ПП составляла 3 965 400 руб. Цена покупки составила 3 287 329 рублей. Деньги инвестора были на руках (инвестор не забирал их после реализации предыдущего проекта, оставив приобретение нового лота), поэтому полная оплата прошла максимально быстро.

После регистрации прыгнул в машину и прибыл в Смоленск. Ключи получил у доверенного лица в Смоленске, на которое указал КУ. Прибыв на объект обнаружил, что замок сломан (ключ не понадобился), квартира завалена каким то имуществом. У соседей выяснил, что в квартире долгое время базировались работники управляющей компании. Взяв у тех же соседей телефон ответственного лица от УК, попросил его освободить от имущества квартиру. Через 2 часа квартира была уже свободна.

И тут выяснилось, что эта квартира и остальные, проданные на торгах в этом доме имеют один существенных недостаток - в квартирах отсутствует станция приготовления горячей воды. А это значит, что нет отопления и нет горячей воды как таковой. (дом снабжен собственной котельной, которая распределяет теплоноситель по квартирам, а принимать этот теплоноситель должна отсутствующая квартирная станция). Стало ясно, что я обязан укомлектовать квартиру такой станцией, иначе продать ее не удастся. Выяснилось, что это немецкое оборудование и в РФ этих станций больше нет (от слова совсем). Есть аналоги, но их ценник колеблется в районе 200 - 250 тыс рублей (что очень не бюджетно) при том, что стоимость установленной немецкой станции у соседей составляла 300 американских рублей.

В общем, за несколько часов моего пребывания в Смоленске я завершил все дела по квартире: договорился с работником УК о приобретении и замене замка входной двери, сходил в УК, где заявил о себе как о новом собственнике, попросил открыть новый лицевой счет и все счета за квартиру направлять мне на электронную почту (что они добросовестно делали весь период владения мной квартирой).

С чувством выполненного долга двинулся в Москву искать квартирную станцию. Опущу описание поисков, скажу только, что в Германии, на официальном сайте компании, искомая станция стоила 2400 евро... Нашел новую станцию в единичном экземпляре на Авито, в г. Братске Иркутской области за 50 тыс. рублей + 7 тыс. доставка СДЭК. Поиск и доставка заняли примерно месяц. До тех пор, пока станция ко мне не пришла, квартиру на продажу не выставлял.

Продал, фактически за 2 месяца (+1 мес на поиск станции за 4 млн). За цену не держался, предложение о покупке поступило накануне моего отъезда на отдых в Тайланд (деятельность на торгах позволила оплатить наш отдых с женой), и я согласился с предложенной покупателем ценой в 4 млн рублей, уступив ему 200 тыс руб., чему покупатель был несказанно рад.
У покупателя были собственные средства, но он пожелал совершить сделку через Сбер и снова сьездить в Смоленск. Зато все четко, без нервозности. Деньги поступили на мой счет в течение 4 дней, во время моего отдыха в Тайланде.

Да, еще: во время пребывания в Смоленске попросил представителя УК разобраться с электричеством и включить свет в квартире. Представитель отзвонился и сообщил, что местный электрик бессилен. Электричество отключено местной сбытовой компанией Атомэлектробыт. Не долго думая, тут же (в это время ехал куда-то в машине) нашел e-mail этой компании, наговорил обращение с просьбой восстановить подачу электроэнергии в связи со сменой собственника и приложил к письму выписку из ЕГРН. Подача электричества без проблем и лишних вопросом была восстановлена."