Дано: Коммерческое помещение свободного назначения в цокольном этаже многоквартирного жилого комплекса в г. Геленджик, на ул. Туристической. Площадь 320м2.

Цена покупки с торгов: 1 112 000 руб
Цена продажи: 2 900 000 руб
Общие дополнительные расходы: 470 000 руб. (налоги и пошлины, 1 поездка в Геленджик, оплата КУ, расходы на юриста, доверенности и пр.)

Прибыль с учетом всех расходов: 1 318 000 руб
Доходность в сделке: +83.3%

Срок сделки: 22 месяца
Доходность в годовых: +45,5%!

"Мой первый опыт по реализации объекта коммерческой недвижимости.
Сделка получилась не такой простой, как я рассчитывал, но результатом я доволен! Особенно я рад тому, что благодаря тем не простым ситуациям, с которыми мне довелось столкнуться, у меня появился отличный опыт!

Объект я выкупил с торгов банкротов. Изначально я планировал реализовать его за 2-3 месяца. В итоге, сделка растянулась почти на 2 года!

В процессе владения объектом я столкнулся со сложностями, связанными с управляющей компанией. В результате пришлось отбиваться от судебных приставов и снимать аресты со своего имущества. В итоге, переговорив с руководителем компании, мы пришли к взаимовыгодным договоренностям, и ситуация разрешилась!

В процессе продажи, я экспериментировал с ценой, менял агентов, рассматривал и применял альтернативные источники привлечения покупателей. Время шло, а покупателей не было.

Слишком большой объект в подвале жилого комплекса и в глубине дворов – не самый привлекательный вариант, несмотря на выгодную цену.

Прошел год. Цена все снижалась, и я решил еще раз сменить агента. С новым агентом мы обсудили вариант раздела этого помещения на много маленьких частей! И продавать по отдельности под мини-студии для проживания или сдачи в аренду! Агент обзвонил свою клиентскую базу и нашел потенциальных покупателей на мини-студии! Осталось дело за малым – разделить и согласовать.) Этот вопрос требует средств, времени и административного ресурса.

Мы нашли кадастрового инженера, который взял на себя вопрос по разделу помещения! В результате его работы, получилось 11 помещений, и у каждого был свой отдельный кадастровый номер.

Процесс раздела мы начале в декабре 2019г и он проходил в несколько этапов. Все согласования, сбор и подача документов, взаимодействия с БТИ, Администрацией, МФЦ и другими компаниями, осуществлялись моими представителями по доверенности.

В результате пандемии, процесс раздела затянулся на 3 лишних месяца. Но, после волнительных ожиданий, все документы были готовы к концу июня 2020г. Более того, пока проходил процесс разделения имущества, агент нашел покупателей на все помещения!

В первой половине июля были заключены договора купли-продажи на все помещения с новыми покупателями! Да, во время продажи я столкнулся с еще одной сложностью – это высокая кадастровая стоимость помещения! В результате, чтобы оптимизировать налоги, я продавал как индивидуальный предприниматель. Но это уже другая история…
Продажа так же была произведена дистанционно по доверенности.

В результате сделки, все остались довольны результатом!
- Должник, так как, после выкупа его залогового имущества, деньги пойдут на оплату долгов его кредиторов. Собственно, кредиторы тоже будут рады…
- Управляющая компания, так как, когда собственником был должник, он не платил за КУ и накапливал долги. Сейчас помещение выкупили платежеспособные собственники.
- Агент, который занимался поиском покупателей, оформлением договоров, договаривался об авансировании работ по перепланировке и координировал на месте действия кадастрового инженера, управляющей компании и т. д… Агент в этой сделке отработал очень хорошо. В результате нашего партнерства, доход получился очень внушительным!
- Мой представитель, который занимался вопросом перепланировки!
- Покупатели, так как, в результате наших действий, они получили жилую недвижимость на берегу Черного моря по цене 18 000 за м2!
- Мой соинвестор (в данном случае мой брат), который получил отличную доходность от своих инвестиций!
- Я, так как получил огненный первый опыт и отличную доходность на вложенный капитал!

Благодарю Артема Черепанова (Артем Черепанов) за индивидуальное обучение, помощь и поддержку на всех этапах проведения сделки! Я рад, что Артем познакомил меня с торгами банкротов и помог мне расширить горизонты восприятия в плане финансовой грамотности, увеличения дохода и формирования капитала!"